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주택을 팔아도 세금이 없다?
김홍식 세무사 | 입력 2016-12-16 14:03
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등기 등록여부와 관계없이 자산이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 대가를 받고, 무상이 아닌 유상으로 사실상 이전되는 것을 양도라 한다. 양도가 발생하면 양도소득세가 과세되는데, 양도소득세 과세대상으로는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 일정조건을 충족하는 주식 등이 있다. 따라서 주택 등 부동산을 양도할 때는 양도소득세가 부과된다. 하지만 1세대가 주택을 하나만 보유하고 있다면(고가주택 제외), 그 주택을 양도할 때는 양도소득세가 부과되지 않는다. 이를 ‘1세대 1주택 비과세라고 하는데, 인터넷의 발달과 세테크 열풍으로 ‘1세대 1주택 비과세는 납세자들이 비교적 많이 알고 있는 지식이다. 하지만 1세대가 주택을 두 개 보유하고 있어도 비과세를 적용받을 수 있는데 이 부분에 대해서는 많이 알려지지 않은 것 같다.

 

‘1세대 1주택 비과세에 해당되기 위해서는 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 한다.

 

1세대

우선 1세대라는 요건을 만족해야 한다. 1세대라 함은 거주자 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단으로 기본적으로 배우자가 있어야 1세대가 된다. 하지만 예외도 있는데 거주자의 연령이 만30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 종합·퇴직·양도소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만, 미성년자의 경우를 제외함. 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 제외하지 않음)이다.

 

보유기간이 2년 이상

보유기간이란 해당 자산, 부동산의 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는데, 이 기간이 2년 이상이어야 한다. 다만 보유기간의 제한을 받지 아니하는 경우가 있는데, 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우, 해외이주, 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학·근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 비과세), 학교취학(유치원, ·중학교 제외), 근무상형편, 1년 이상 질병치료·요양으로 인하여 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 등이 있다.

1주택(고가주택 제외)을 보유

원칙적으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 한다. 하지만 아무리 1주택이라고 하더라도 해당주택이 고가주택이면 제외되는데, 고가주택이라 함은 양도당시 실거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 주택 및 그 부수토지를 말한다.

 

또한 1세대 1주택 비과세요건을 따질 때, 보유 주택 수에 대한 특례로 1세대가 2주택 을 보유하더라도 비과세 적용을 받을 수 있는 경우도 있다.

 

일시적인 2주택

원래 보유하고 있던 주택을 양도하기 전 새로운 주택을 취득하는 경우가 있다. 기존 보유주택의 매도가 계획보다 늦어져 부득이하게 보유주택의 매도보다 이사 갈 집의 매입이 먼저 발생하여 일시적 2주택일 수 있기 때문이다. 따라서 원래 보유하고 있던 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 새로이 취득한 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 원래 보유 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세대상이다. 이때 새로운 주택의 취득 사유가 매매도 해당되지만 증여로 인한 취득도 해당된다.

 

상속원인2주택

상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당함)1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택으로 보아 비과세대상이다. 상속이란 사유는 의도한 것이 아니기 때문에 예외규정으로 정해놓은 것이다. 상속개시 전부터 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우에만 비과세 대상이며 일시적인 2주택과 달리 거주기간, 보유기간에 제한이 없다.

 

동거봉양 2주택

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도세 비과세에 해당된다. 동거봉양 2주택은 자녀가 보유하고 있는 주택이건 부모가 보유하고 있는 주택이건, 어떤 주택인지에 상관없이 양도세는 비과세이다. 우리나라에서 는 각별한 의미를 갖는다. 따라서 양도세 부담으로 인해 자녀가 늙은 부모와 합가를 못한다는 불만을 막기 위해 이와 같은 특례 규정을 둔 것이 아닌가 싶다.

 

혼인원인 2주택

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함)을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다. 혼인원인 2주택 특례는 가뜩이나 경제침체, 삼포세대, 저출산으로 세상이 각박한데, 이런 상태에서 양도세 때문에 결혼을 못한다는 불만을 막기 위한 의도가 아닐까 싶다.

 

이 외에도 고향주택·농어촌주택 취득으로 인한 1세대 2주택, 장기저당 담보주택 등 1세대가 2주택을 보유했지만 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세에 해당되는 것이 몇 가지 더 있지만, 일단 가장 빈번히 발생할 수 있는 4가지만 설명을 했다. 비과세는 말 그대로 납부할 세액이 없으며 신고 의무도 없다. 하지만 비과세를 적용받기 위해서는 모든 요건이 다 충족해야 한다. 비과세 요건에 충족되지 못했는데 섣불리 비과세라고 판단하여 신고·납부를 이행하지 않는다면 나중에 본세에 무신고 가산세와 납부불성실 가산세까지 부과된다. 비과세는 과세관청에서 주의깊게 보는 경향이 있으니, 위에 해당되는 비과세라고 생각된다면 꼼꼼히 모든 요건이 충족되는지를 한 번 더 살펴보고 비과세 여부인지를 판단해야 한다.

 



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김홍식 세무사

세무그룹 태신 / 대표 세무사

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  • 세무그룹 태신 대표 세무사
  • 기장, 세무조정, 신고 분야
  • 벤처 스타트업, 병·의원 컨설팅분야
  • 프랜차이즈 세무강의 다수
  • 現 법무법인 태신 협력파트너
  • 前 충북대학교 창업진흥원 세무강사



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